解讀地址：《寶雞市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》修訂解讀

寶政發(fā)〔2024〕12號(hào)

各縣、區(qū)人民政府，市政府各工作部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將修訂后的《寶雞市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》印發(fā)你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真抓好貫徹執(zhí)行。

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寶雞市人民政府

2024年12月26日

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寶雞市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法

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第一條??為加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條??本辦法適用于寶雞市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上商品住宅、售后公有住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。

第三條??本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金），是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條??住宅物業(yè)，住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅，或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存專項(xiàng)維修資金。物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金。

第五條??專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

第六條??市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門是本轄區(qū)內(nèi)專項(xiàng)維修資金的行政主管部門。市專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)市區(qū)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理工作。市轄各縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門按規(guī)定權(quán)限負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理。

第七條??商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存首期專項(xiàng)維修資金。市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，合理確定、公布本轄區(qū)內(nèi)不同類型物業(yè)每平方米建筑面積交存首期專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)，并適時(shí)調(diào)整。

第八條??出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金：

（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項(xiàng)維修資金數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%；

（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專項(xiàng)維修資金。

第九條??拆遷安置中實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋、危（舊、棚）改回遷房，經(jīng)濟(jì)適用住房，單位集資建房等專項(xiàng)維修資金參照商品住宅的規(guī)定執(zhí)行。

第十條??在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，凡依法登記權(quán)屬的車位、車庫(kù)等其他非住宅物業(yè)參照住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)交存專項(xiàng)維修資金。

第十一條??業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有。從公有住房售房款中提取的專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十二條??商品住宅的業(yè)主和已售公有住房的業(yè)主在辦理入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶，持維修資金專用票據(jù)辦理房屋入住手續(xù)。未按本辦法規(guī)定交存的，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房售房單位不得交付房屋。開發(fā)建設(shè)單位及公有住房售房單位不得代收業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金。

公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主售房款30日內(nèi)，將提取的專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理已售房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前，將自用及尚未出售房屋的專項(xiàng)維修資金一次性交存至專項(xiàng)維修資金專戶。

房屋出售后，開發(fā)建設(shè)單位有權(quán)按原交存的專項(xiàng)維修資金金額向買受人收回。

第十三條??業(yè)主在辦理首次房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門提供首期專項(xiàng)維修資金交存票據(jù)。

開發(fā)建設(shè)單位在不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，辦理自用及尚未出售房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門提供自用及尚未出售房屋的首期專項(xiàng)維修資金交清證明。

第十四條??收取維修資金，應(yīng)當(dāng)出具由陜西省財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的維修資金專用票據(jù)。

第十五條??業(yè)主分戶賬面專項(xiàng)維修資金余額不足首次專項(xiàng)維修資金30%的，應(yīng)當(dāng)續(xù)交。

成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。

未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交的具體管理辦法由市、縣人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門制定。

第十六條??業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金，已售公有住房交存的專項(xiàng)維修資金，由市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門代管。

市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)委托所在地的商業(yè)銀行作為專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行設(shè)立專項(xiàng)維修資金專戶。

專項(xiàng)維修資金自存入專項(xiàng)維修資金專戶之日起，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定計(jì)息。

第十七條??業(yè)主大會(huì)成立后，擬自行管理專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就下列事項(xiàng)進(jìn)行表決：

（一）專項(xiàng)維修資金自行管理的決議；

（二）專項(xiàng)維修資金管理制度；

（三）確定專項(xiàng)維修資金專戶管理銀行、賬目管理單位和專項(xiàng)維修資金賬目責(zé)任人的決議；

（四）其他與專項(xiàng)維修資金有關(guān)的決議事項(xiàng)。

以上事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

決定自行管理專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在專項(xiàng)維修資金專戶管理銀行開立專戶。

決定自行管理專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面通知住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門。對(duì)符合本辦法規(guī)定的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)自收到通知之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開立的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，并將有關(guān)賬目等資料移交業(yè)主委員會(huì)。

第十八條??開立專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋門戶號(hào)設(shè)分戶賬；未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋門戶號(hào)設(shè)分戶賬。

第十九條??因買賣、贈(zèng)與等發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

第二十條??房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還專項(xiàng)維修資金：

（一）房屋分戶賬中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主；

（二）售房單位交存的專項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。

第二十一條??專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶賬中專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第二十二條??專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。

第二十三條??專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部門有關(guān)規(guī)定。

財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)專項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第二十四條??專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購(gòu)領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部以及省、市人民政府財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督檢查。

第二十五條??專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十六條??專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

第二十七條??住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅?/p>

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅?/p>

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂?/p>

第二十八條??住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。

第二十九條??未建立專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金續(xù)籌不足，發(fā)生應(yīng)分?jǐn)偩S修費(fèi)用的，由維修涉及范圍內(nèi)共有或者共用關(guān)系的業(yè)主按照各自擁有房屋專有面積承擔(dān)。

第三十條??專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主提出使用方案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修、更新和改造的具體范圍和內(nèi)容、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍等；

（二）業(yè)主對(duì)使用方案進(jìn)行表決。專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)使用方案及業(yè)主表決情況等在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期為7日；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主將工程竣工資料、費(fèi)用結(jié)算等情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示7日；

（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請(qǐng)列支；其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支；

（七）市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核同意后，支付維修資金至維修單位。

第三十一條??專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用專項(xiàng)維修資金情況的處置辦法等；

（二）業(yè)主對(duì)使用方案進(jìn)行表決。專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意使用方案；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支專項(xiàng)維修資金；其中，動(dòng)用公有住房專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支；

（五）業(yè)主委員會(huì)將使用方案，報(bào)市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案；動(dòng)用公有住房專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房專項(xiàng)維修資金的部門審核同意；市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房專項(xiàng)維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；

（六）業(yè)主委員會(huì)、負(fù)責(zé)管理公有住房專項(xiàng)維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項(xiàng)維修資金的通知；

（七）專戶管理銀行將所需專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第三十二條??發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項(xiàng)維修資金：

（一）住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，按照本辦法第三十條第五項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)的規(guī)定辦理；

（二）住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，按照本辦法第三十一條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)和第七項(xiàng)的規(guī)定辦理。

發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

第三十三條??下列費(fèi)用不得從專項(xiàng)維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；

（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

第三十四條??在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買國(guó)債。

利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期。

利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門同意。

禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

第三十五條??下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金滾存使用：

（一）專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；

（二）利用專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；

（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。

第三十六條??公有住房原售房單位未按規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金的，由原售房單位承擔(dān)房屋維修責(zé)任。

第三十七條??本辦法規(guī)定以外的多產(chǎn)權(quán)非住宅物業(yè)，可參照?qǐng)?zhí)行。

第三十八條??市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門可以根據(jù)本辦法制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則。

第三十九條??本辦法自2025年1月1日起施行，有效期至2029年12月31日。2011年3月28日市政府發(fā)布的《寶雞市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（寶政發(fā)〔2011〕10號(hào)）同時(shí)廢止。